【不動産と税金】家を5年以内で売却すると損?不動産の買替は5年以上がお得?

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不動産を売却すると税金がかかることがあり、その税率は売却する不動産の所有期間によって異なり5年以内・5年以上で区別されます。そこで5年以内の短期譲渡と5年以上の長期譲渡の税率の違いや、不動産の売却はどちらの方が得かについて解説します。

短期譲渡と長期譲渡の税率の違い

不動産を売却すれば、すべての人に税金がかかるわけではありません。課税対象となるのはその不動産を購入したときの取得代金よりも高く譲渡をして利益が出た場合です。取得代金とは不動産その物の代金に仲介手数料や減価償却費も加えたもので、譲渡費用も売却をするために必要だった仲介手数料やリフォーム代金なども計算します。

算出された利益に対してかかる税金は、所得税と住民税それに復興特別所得税の3つがあり総称して「譲渡所得税」といわれます。短期譲渡の5年以内の税率の方が高くなるのですが、それは短期間で手放すのは投資目的が多いとみなされているからです。

利益に対する5年以内の税率は所得税が30%で住民税が9%、復興特別所得税は0.63%の合計39.63%で、長期譲渡は所得税が15%で住民税が5%、復興特別所得税が0.315%の合計20.315%になります。

このようなことから5年以内の税率は約4割にもなるため、不動産を売却するなら5年以上所有してからにする方がお得といえます。ちなみに5年以内・5年以上というのは、購入した日から売却をした日を含む年の1月1日時点までのことです。

短期譲渡でも買替の場合は特例がある

短期譲渡をする人全員が、投資目的というわけではありません。何らかの事情で、売却をしなければいけないこともあるのです。そんなときのために特例があります。まずは3,000万円特別控除で、自分が居住していた家の場合のみ譲渡所得があっても3,000万円までの控除できるという特例です。

つまり算出した譲渡益が2,000万円なら課税対象にはならないということです。次は買替の場合で、売却した価格よりも買替えた家のほうが高額だった場合に適用され、買い替えた家を売却するまで課税を先送りすることができるという特例です。

次の家の方が譲渡益のある売却代金よりも安く購入できた場合は、その差額が利益をみなされるのでこの買替の特例が適用されません。売却代金よりも高い家に買替の場合は、税金が免除されるわけではなく次の家を売却するまで先延ばしになるということなので、次の家をずっと売らないという場合にはお得といえます。

5年以内・5年以上が税率の分かれ目

不動産を売却したときに利益が出れば、その利益分に対して「譲渡所得税」が課税されます。その税率は所有期間が5年以内と5年以上で大きく変わり、5年以上の所有なら譲渡所得税が利益に対して約20%のところ、5年以内なら約40%となります。

しかし短期譲渡には特例があるので、条件が合えば税金が0になるか先延ばしにすることが可能です。