【不動産と税金】不動産の売却時に課税されるケースとは?計算方法や控除について解説

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不動産の売却を考えているけど税金について知りたいという人もいるはずです。実は不動産の売却には税金が課税されるケースとされないケースがあります。

ここでは売却によって生じる売却益にたいする税金と控除、また損が出た場合に利用できる特例や計算方法について説明するので参考にできます。

不動産の売却で課税される税金と控除の種類

不動産を売却することで課税されるのは売却益が出た場合です。この場合の売却益は所得税のなかの譲渡所得に該当し、給与所得などほかの所得とは切り離して課税されます。

譲渡所得の計算は売却代金に基づきますが、売却代金の全てが対象となるわけではなく、売却代金から不動産の取得と譲渡に要した費用を差し引き、さらに保有期間に基づく税率をかけて計算されます。

したがって、算出された譲渡所得がゼロもしくはマイナスであれば税金は発生しないということになります。プラスだった場合も不動産売却益の税金に利用できる控除があるので、課税対象となる譲渡所得を減らすことで税負担を軽減することができます。

控除には種類がありますが、その1つが自宅を売却したときに利用できる特別控除です。これを利用すれば自宅売却にかかる譲渡所得について3000万円まで課税されないことになります。所有期間10年を超すマイホームを売却したときに利用できる軽減税率の特例もあります。

課税対象になる譲渡所得は保有期間に基づく税率をかけることで計算されますが、10年を超えるとさらに税率が低くなります。いずれも適用条件がありますが、併用することができるので節税に役立てることができます。

不動産の売却で損が出た場合と相続・買替の場合

不動産の売却で損が出たときや相続・買替の場合に利用できる控除もあります。損が出た場合の譲渡所得を譲渡損失といいますが、売却した年の他の不動産の譲渡所得と相殺することでその年の所得を減らすことができます。

相殺しきれなかった場合は翌年に繰り越すことができるので最長3年間、売却した年と合わせると4年間控除できます。タイプは2つあり自宅の買替えで利用できるタイプと賃貸住宅などに住み替えるときに利用できるタイプです。

それぞれ利用条件があるので確認が必要です。親から相続した不動産を売却する場合は、子供が所有権を持つ自宅として居住しているときは先ほど説明した自宅売却として3000万円特別控除、保有年数による軽減税率の特例が受けられます。

ですが住んでいない不動産を売却する場合は、原則特例の対象とならず譲渡所得にそのまま課税されます。ただし相続税を支払っていた場合は、相続した不動産に対応する税額分を取得費に加算できる特例が利用できます。

この他にも相続・買替の場合にかかる税金には不動産売買契約にかかる印紙税や、抵当権が設定されている場合に抵当権抹消登記にかかる登録免許税等があります。また買替で住宅ローン控除を利用する場合は、3000万円の特別控除や自宅を売却したときの軽減税率の特例は利用できない仕組みなのを知っておきます。

不動産売却はあらかじめ税金と控除について知っておく

不動産売却にかかわる税金と控除について説明しました。所有権の有無や所有していた年数で受けられる控除が違い、相続した不動産を売却する場合も特例を受けられる場合と受けられない場合があります。

また譲渡所得への課税以外にも印紙税や登録免許税を支払う必要があることがわかりました。不動産売却を考えている場合は、こういった税金と控除に関する知識をあらかじめ知っておけば、スムーズに売却手続きをすることができます。