【不動産と税金】不動産を別の不動産と交換できる?等価交換とは?特例のしくみや注意点を解説

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不動産における等価交換は、土地と建物を等価で交換を行い建物を建築する開発手法で主に土地のオーナーさんがディベロッパーと投資物件の建築および運営を行う際に利用する手法です。

しかし、不動産同士を交換する等価交換もあるので、現在所有している不動産と別の物件を交換できないだろうか、このように考える人もいるのではないでしょうか。

こちらでは、等価交換とは何を意味するもので税金や確定申告に関することや等価交換の特例および利用する際の特例の注意点など解説していくことにしましょう。

相続動産を別の不動産と交換するときは等価交換の特例

不動産も等価交換を使えば別の不動産と交換することができるのですが、この場合等価交換の特例を利用すると節税できる可能性が高くなるといいます。ただ、この場合に確定申告が必要になるのではないか、このような疑問を抱く人も多いといえましょう。

等価交換は、価値が同等のものを互いに交換して運用するための手法になるわけですが、土地および建物を同種の資産と交換したときは所得税や法人税など原則資産の譲渡になるので税金が発生します。

個人のときには、所得税と住民税などの税金が発生することになるので譲渡した不動産と譲りうけた不動産の時価の差額に対し長期保有では20.315%(内訳は所得税が15.315%で住民税が5%)、短期保有の場合は39.63%(内訳は所得税が30.63%で住民税が9%)、これらの税率を掛け合わせたものが譲渡所得税です。

固定資産の譲渡では税金が発生するけれども、交換で取得した資産を交換前と同じ用途にするなど一定要件を満たすと課税されません。これは固定資産の等価交換の特例と呼ばれるもので、売買価額が大きな不動産のときなど節税効果も高くなるメリットを持ちます。

特例の注意点や等価交換の特例を利用するための条件

等価交換の特例を利用する場合、交換対象になる資産は固定資産であり同じ種類の不動産であること、等価交換で譲渡する土地の場合は1年以上所有しているもの、取得する土地も相手が1年以上所有していて交換目的で取得しているものではない、このような特例の注意点があります。

さらに、取得した土地は譲渡したものと同じようで使う、時価の差額が高い方の土地の時価×20%以内などの条件が有るので、これらを満たしているのか否かを確認しておく必要があります。

等価交換の特例を受けるためには所得税の確定申告が必要になるのですが、確定申告書に必要事項を記載して譲渡所得の内訳書(計算明細書)を添付して提出します。

なお、等価交換の特例の注意点では納税が免除になるのではなく課税の繰り延べになること、交換と合わせて資産の上乗せをすると別の資産や譲渡などで譲渡所得の形で課税される、不動産取得税や登録免許税は通常の売買と同じく課税されるなどが挙げられます。

判定および計算が難しいときには専門家への相談

固定資産の交換の特例、これは適用するための要件が色々あるので判定が難しいケースもあるのではないでしょうか。さらに、交換差額を受け取っていると住民税や所得税などが課税されるので税金の計算そのものも複雑になりがちです。そのため、不動産など固定資産の交換の場合は税理士などの専門家への相談が疑問や悩みを解決に導いてくれます。