【不動産と税金】マイホームを住み替えすると税金がかかる場合とは? 特例が適応される場合と注意点を解説

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一般的に、マイホームの住み替えは不動産の売却と購入を同時進行で進めることが多いので、仕組みおよび税金などの知識がないとややこしく感じてしまう人も多いといえましょう。

ただ、マイホームの住み替えには色々な特例があるので、これを正しく理解しておけば利益の取得および損失防止に繋げることができます。

こちらでは、不動産の住み替えで税金が課税される場合には何があるのか、ローン控除などの特例が適用されるケースや確定申告の方法など解説していくことにしましょう。

売却時と購入時にかかる税金には何がある?

不動産の売却を行い、新居を購入するなど住み替えのときには色々な税金がかかります。不動産の売却でかかる税金は、売却代金の一部が課税されることになります。売却で得た所得は譲渡所得と呼ばれるもので所得税の課税の対象になりますが、売却した全額が課税されるわけではありません。

家の購入のときや増改築などに要した取得費など、売却に要した仲介手数料や移転登記費用や印紙税など、これらの譲渡費用は利益から差し引かれて計算されます。

マイホームの売却では売却益から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して色々な特別控除が適用されるので、事業用の不動産と比べると税額が優遇される節税への期待が高くなるわけです。

不動産の購入のときには消費税や印紙税、登録免許税などが主な税金になるのですが、マイホームを取得することで不動産取得税と呼ぶ税金が発生します。

なお、マイホーム購入の際に住宅ローンを利用している場合は住宅ローン控除を利用できますが、住宅ローン控除は一定要件を満たすと住宅購入の翌年から10年間ローン残高の1%を所得税から控除して還付して貰うことができる特例の一つです。

売却の際に利用可能な特例には何がある?

マイホームの売却をすると、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などの利用ができます。さらに、マイホームを売却して新居を購入すると、マイホームの買い替え特例(特定居住用財産の買換え特例)も使うことが可能になって来ます。

3,000万円特別控除や軽減税率の特例、これらは確定申告を行うことで税金を安くすることができるので売却を行った年の翌年に確定申告を行うことが大切です。ちなみに、確定申告は税金を納めるために行うものなどのイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。

住み替えをすると損失が生じることもあるのですが、確定申告を行うと特例が受けられることもあるので節税対策にも効果的です。

基本的には、住み替えの場合には売却と購入の両方に異なる税金がかかること、購入するときには一定要件を満たせばローン控除が利用できる、売却のときには3,000万円特別控除や軽減税率の特例、マイホームの買換え特例などを使うことで税金を安くすることができるわけです。

売却時と購入時に利用できる特例を知ろう

不動産の売却と購入、これらはそれぞれ利用できる特例が用意されていますが、特例を使うことで節税効果を期待することができるので、しっかりどのようなものがあるのか知っておくことが大切です。

購入のときにローンを組んでいれば住宅ローン控除、売却のときには3000万円特別控除や軽減税率の特例、そしてマイホームの買い替え特例などの利用が可能です。