【不動産と税金】所有不動産にかかる税金の計算方法や節税方法・支払う時期を解説

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マンションなどの不動産を所有すると、売却するまでの間にさまざまな維持費がかかります。税金もその維持費の一部であり、1年間に少なくない額が、税金として支出されることになります。

税金は期限までに指定された方法で納付する義務があり、怠ると本来納めるべき税とは別に附帯税が課税されたり、刑事処分の対象となることがあります。

マンション等の不動産の維持費を抑えたいのであれば、所有不動産にかかる税金の種類や払う時期を知り、その上で適切な節税対策をとるようにしましょう。

不動産の所有時にかかる税金の種類と支払う時期

マンション等の不動産を将来売却するまでの間に納めなければならない税金の種類は主に、固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、復興特別所得税の5種類です。

固定資産税は、不動産と有形償却資産の所有者に対して課される税金で、1月1日の時点で所有している者が4月1日からの1年度分の税を納めます。法令で定める都市計画区域内に不動産を所有している場合は、都市計画税も課税されます。

どちらも課税標準に指定の税率を乗じた額が納付額で、通常は固定資産税評価額が課税標準として用いられます。固定資産税も都市計画税も、いつ通知書が来るのかや、いつ税金を納めるのかは市町村によって異なりますが、支払う時期が近づくと市町村から納税通知書が郵送されてくるので、記載内容にしたがって納めれば問題はありません。

所得税、住民税、復興特別所得税の3つは、所有不動産で賃貸経営を行っている場合に課税される可能性があるものです。賃料収入を不動産所得として計上し、他の種類の所得と合算して課税対象所得金額や税額を算出します。

計算の結果、納付すべき税額がある場合は、2月16日からの1ヶ月の間に確定申告を行い、その上で納税手続きを済ませます。住民税は確定申告の内容に基づいて計算され、後日送付される納税通知書の指示にしたがって納付を行います。

不動産の所有中にできる節税対策はあるのか

不動産を将来売却するまでの間にかかる維持費を抑えたい場合、節税対策は必須です。固定資産税については、居住用として所有している場合に限り、物件の種別に応じて課税標準額を2分の1から6分の1まで軽減する特例を適用させることができます。

ただし、いつまでも特例が適用されるわけではありません。マンションの場合は、土地に関しては所有している限り適用されますが、建物の適用期間は新築後5年間のみです。一方、都市計画税も同様の要件で課税標準額の軽減が適用できますが、

こちらは土地のみが対象であり、軽減幅についても種別に応じて3分の1もしくは3分の2となっています。所得税と住民税については、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の利用が節税に不可欠です。

この控除の適用要件を満たしていれば、不動産を取得してから最大13年間、年末の住宅ローン残高に応じて税額控除を受けることができます。居住用ではない不動産の所有時にできる節税対策では、賃貸経営が代表的です。

修繕費や減価償却費、入退居に伴う支出などの発生により不動産所得がマイナスになった場合、損失分を本業の給与所得から差し引く(損益通算を行う)ことで、課税対象所得が減って納税額も少なくなります。

余裕のある時期に時間をとって良い節税対策を考えよう

不動産の所有時にかかる税金には固定資産税、都市計画税、所得税、住民税などがあり、それぞれ納付時期や納め方が異なります。どの税も税額計算の仕組みをうまく利用したり、特例制度を活用することにより納付額を抑えることが可能です。

固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額がわかれば簡単に税額を計算できます。所得税や住民税の計算は大変ですが、今日では税額を簡単に計算できるツールが存在します。自身にとって良い節税対策を考えるためには、それなりに多くの時間が必要です。

納税時期の前の余裕のあるときに時間をとり、ツール等を駆使して節税対策の検討をしましょう。